截至2023年上半年，土地市場中的拿地格局正在發生微妙變化。

　　根據多方數據顯示，民營房地產企業在2023年上半年的拿地金額占比較去年同期明顯上升，龍湖集團、濱江集團等典型的民營房企拿地步伐明顯加快，2023年上半年權益拿地金額均超過百億元。

　　與此同時，宅地供應明顯減少，2023年上半年全國土地市場成交規模持續下降，宅地成交金額沒有明顯改善。在這樣的背景下，2023年上半年民營房企的拿地金額和規模仍然較低，上市民營房企中拿地的企業數量明顯減少。除了以往常見的規模房企外，2023年上半年仍在拿地的民營房企中涌現出更多多元化的身影，包括地方型中小房企、多元化實業企業以及主營業務非房地產的企業等。

　　多位分析人士表示，2023年上半年，在拿地金額百強榜單中，民營房企的數量有所增加，表明民營房企的拿地積極性正在恢復，但百強民企的身影仍相對較少，整體來看，民企的拿地復蘇仍比較薄弱。與此同時，房地產企業仍然熱衷于布局核心一、二線城市，2023年上半年土地市場出現了“局部升溫”的特征，市場的分化仍在繼續。

　　從成交數據來看，2023年上半年全國主要城市的土地成交規模下降，但成交樓面價卻出現明顯上漲，這意味著供應規模減少的同時，供應的地塊質量仍在提高。

　　根據諸葛數據研究中心的監測數據顯示，2023年上半年，主要城市的土地供應規劃建筑面積為21854.23萬平方米，同比下跌37.02%，較去年下半年下跌63.88%；成交規劃建筑面積為15438.32萬平方米，同比下跌37.43%，較去年下半年下跌71.5%。

　　至于成交樓面價方面，2023年上半年，主要城市的土地成交樓面價為5846元/平方米，同比上漲9.46%，環比上漲30.14%。其中，6月份的成交價格漲勢更為強勁，成交樓面價升至7416元/平方米，接近自2018年以來的月度成交樓面價高峰。

　　然而，受成交規模的影響，2023年上半年全國主要城市的土地成交金額仍然呈下降趨勢。諸葛數據研究中心的監測數據顯示，2023年上半年，主要城市的土地成交金額為9027.88億元，環比下降62.43%，較去年同期下降31.24%。

　　盡管如此，民營房地產企業的拿地積極性有所恢復，拿地金額占比明顯提高。

　　諸葛數據研究中心的監測數據顯示，2023年上半年，民營房企的權益拿地金額占整體拿地金額的比例為34.5%，較去年上半年上升了9.6個百分點。

　　克而瑞的數據也顯示，2023年上半年，新增拿地金額百強企業中的民企數量有所增加，同時民企的拿地金額比重為22%，較去年同期增長了2個百分點。

　　此外，中指的數據顯示，2022年，民營房企在重點22個城市獲取住宅用地的規劃建筑面積為2490萬平方米，同比下降了六成以上，占重點22個城市成交宅地規劃建筑面積的比例為17.8%；拿地金額為2855億元，同比下降了58.7%，占重點22個城市住宅用地成交金額的比重為16%。與此同時，重點22個城市宅地總成交面積下降了45%，宅地總成交金額下降了31%。今年前5個月，民營房企的拿地金額占比已經提升至33%，規劃建面占比也提升至35.4%。

　　中指研究院企業研究總監劉水指出：“根據中指的監測數據，2023年前5個月，拿地金額前300強企業中，民營房企有112家，這些民營房企的拿地金額規模占前300強拿地金額的比例為30.5%。”他還指出，在拿地金額前300強企業中，民營房企超過百億元的只有2家，超過50億元的有6家，超過20億元的有21家，超過80%的企業的拿地金額在20億元以下，112家民營企業的拿地金額規模占前300強的比例為30.5%。

　　與此同時，今年來家居建材企業以及文具、紡織、服飾等實業企業也開始在土地市場上發力。

　　劉水指出：“這112家民營企業中，絕大多數主營業務是房地產開發，除此之外，還涉及建筑工程、裝修、零售、文化旅游等行業；一些多元化實業企業此前的房地產業務規模較小，但今年開始拿地的勢頭有所增強，一些主營業務并非房地產的企業也開始進行土地拿地。”近兩年，房地產市場經歷了深刻的調整，上市的民營房企中有些公司依然在拿地，但大部分已經停止了拿地；而一些多元化實業企業則致力于發展現有的房地產業務，而善于合作的地方中小民營房企等則積極進行拿地。

　　除了拿地企業格局的變化外，當前房地產企業的投資邏輯明顯趨同，多家房企爭相搶占核心一、二線城市的優質地塊，2023年上半年全國土地市場出現了“局部升溫”的特征。

　　諸葛數據研究中心的監測數據顯示，2023年上半年，各級城市的土地成交規模同比全線下跌，其中一線城市的成交規模下跌幅度相對較小，為25.9%，而二線城市和三四線城市的下跌幅度均超過30%。而各級城市的成交樓面價同比上漲，其中一線城市的成交樓面價同比上漲了9.1%，二線城市和三四線城市的同比分別上漲了4.5%和4%。綜合來看，一線城市的土地市場表現出更強的韌性。

　　此外，在全國主要城市的土地收金同比下降的背景下，2023年上半年重點一、二線城市的土地收金表現不俗，其中北京的土地出讓金達到1008.72億元，杭州為890.72億元，上海和廣州也均超過500億元。

　　此外，核心一、二線城市的土地市場溢價率和流拍率等熱度指標也表現出不錯的態勢。

　　諸葛數據研究中心的監測數據顯示，2023年上半年，一線城市的土地市場溢價率水平較高且同比上漲勢頭強勁，平均溢價率為7.32%，較去年同期上漲了3.29個百分點，環比上漲了3.69個百分點；二線城市的溢價率為6.39%，同比上漲了1.74個百分點，環比上漲了4.55個百分點；三四線城市的溢價率為6.63%，同比上漲了2.43個百分點，環比上漲了3.99個百分點。

　　至于流拍率方面，2023年上半年，一、二線城市的流拍率同比和環比均呈下降趨勢，其中一線城市的平均流拍率為3.57%，同比下降了0.08個百分點，環比下降了1.13個百分點；二線城市的流拍率為6.95%，同比和環比分別下降了3.54個百分點和0.91個百分點。

　　綜合來看，2023年上半年各城市之間的土地市場熱度仍然存在分化，熱點城市率先升溫，樓市去化難度成為破局的關鍵因素。諸葛數據研究中心指出，2023年上半年，熱點城市如合肥、杭州、蘇州、南京、成都等的土地市場升溫，溢價水平明顯高于去年�？傮w來看，樓市的去化率仍然是房企重要的考量因素，房企更青睞表現穩健的城市。因此，樓市去化復蘇的加速將成為土地市場低溫城市的突破關鍵點。

　　實際上，宅地供應全面減少的背景下，核心城市的供地規模相對積極。

　　根據供地計劃來看，2023年，北京在推地方面繼續保持相對穩定的力度，住宅用地計劃供應量已連續4年保持不變；廣州、珠海等地的宅地計劃供應更加積極，2023年廣州的住宅用地計劃供應量為901公頃，較去年增加了20%，這是廣州住宅用地供應量連續第五年增長。

　　克而瑞認為：“上半年核心城市的優質地塊已經被搶盡，隨著地塊質量的下滑，企業參與競拍的積極性可能會大打折扣。”盡管地塊出讓質量可能在2023年下半年有所下降，但核心一、二線城市仍然是房企爭奪的重點，房企的布局策略可能會從只關注核心優質地塊“下沉”到城市周邊的次核心地塊。